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第廿五章 城市综合体商业地产主流模式（第1页）

2006年，策划并推出清华大学国际商业地产运营商CREO系列培训计划，这是我们首次洞悉中国商业地产发展的重要趋势，量化的表述即通过培训产品将行业实践的经验和教训提升为理论反过来指导行业的进步。

同时引进和学习美日新的成功模式和先进思想推动中国商业地产的进步和成熟，驶入快速轨道和良性周期。

经过两年的培训，我们也在动态关注和研究中国商业地产的主要商业模式和产品模型即城市综合体。

为此我个人在相关报刊和各大论坛上发表了关于城市综合体的认识和阐述。

同时作为学术机构CREO和行业协会CCREC也联合商业地产的产业链各类机构。

成立了中国城市综合体研究中心，并经过一年的研究和探索推出首部《城市综合体专业报告》，并同时举办首届《城市综合体**论坛》和首个《城市综合体高级研修班》。

通过这套组合拳，引起了业内和各级政府的高度关注和广泛反响！

记得在石家庄的一次商业地产**论坛上我做的关于城市综合体的主题讲演当场得到出席会议的商务部领导的兴趣和认可，并会后让秘书专门向我要了原版PPT。

合肥市政府也向CCREC发出邀约希望双方联合在合肥举办城市综合体**论坛一一我们又一次抢占了理论高地，真正兑现了CCREC成立时的引领和推动行业进步的宗旨和诺言。

城市综合体作为中国商业地产的主流模式，从发韧到发展，表明了中国的商业地产在迅速的成长。

但与国际商业地产还有着相当的差距，同时也在探索了自己的模式。

新加坡，日本和美国等发达国家的商业地产，都是专业分工的模式。

而不是像中国是一条龙即产生链的主体。

投资商，建造商，开发商和运营商及物业管理商都是分工协作，各司其职，非常成熟和标准化。

特别是商业地产的主流模式与住宅不同，住宅是销售型的物业，而商业地产尤其是购物中心，酒店包括写字楼都持有为主，沉淀了大量的中长期的资金和资产价值。

而中国商业地产的主流融资模式是银行信贷而且是短期信贷模式所谓的短贷长用，所以以万达为代表的主流开发商发明了城市综合体这样的产品模型和商业模式即用住宅、写字楼和商铺的分割销售回流资金，然后去持有酒店和购物中心等资产性物业，最后通过资本市场寻求变现。

所以我把中国的商业地产尤其是城市综合体称为类金融模式，或者说是被倒逼出来的一种投融资模型。

在济南房地产**论坛上，CCREC主任朱凌波认为，城市综合体作为城中之城，是一个7天、24小时循环的生活状态。

城市综合体具备了一个城市微缩版的基本功能：公寓和住宅，集中高端市民，酒店集中外来人群，写字楼集中高级白领，大卖场则集合了多元人群。

城市综合体一定是城市的中心、副中心和区域中心，一定是城市的公共交通枢纽，特别是城市快速交通枢纽。

而且城市综合体一定要结合当地的文化形态，保留当地的文脉和商脉。

对于城市综合体高速发展的原因，朱凌波把它归咎于现阶段金融产品的缺失，最根本的原因就是中国金融创新的严重缺失，尤其是商业地产需要前端的那种中长期的低成本的资金的缺失。

尤其城市综合体最大价值化的资产及资本价值匮乏变现的退路如REITs、上市、资产证券化等产品。

这样就倒逼开发商必须要做一个租售结合的模型，用销售型的现金流来支持持有物业的成长，不断利用可销售部分的资产回流来补充后期运营的成本，导致城市综合体的快速复制发展。

政府在城市综合体的发展中也扮演了很重要的角色。

目前，各地政府推地都是以混合、综合用地为主，要求你必须做一个综合性的产品。

这种体量与规模的快速增长是中国商业发展的阶段性特征。

城市综合体作为一个产品模型是没有问题的，包括人流的互动、共享，包括产品能够代表一个城市形象的名片这样的建筑形态。

但其实商业地产核心的最大的增值和价值一定是在持有物业的资产资本变现上，最终商业的核心价值是要盈利。

所以中国目前城市综合体发展的进程，尽管速度规模没有问题，实际上离城市综合体终极的价值距离还是非常遥远的。

因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，城市综合体的开发不仅要求开发商的开发建设能力，更考验着开发商的运营和管理能力。

当综合体处于开发阶段，许多运营问题还未凸显。

但是进入到一个全运营时代的时候，就需要我们一起来思考：

首先，开发商要向运营商或者是开发运营一体化来转化。

第二个趋势是城市规划与商业规划包括交通规划的一体化。

第三个趋势是开发经营金融产品的一体化。

第四个就是建筑外部形象与内部经营的一体化。