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中国房地产黄金二十年风光不再江河日下（第3页）

中房协相关领导与“万达”

、“宝龙”

、“北京城建”

、“鲁能地产”

和“上海证大地产”

等大中小房企的50名学员老总及行业特邀嘉宾近百人出席了开班仪式。

首届总裁班邀请了地产，金融，商业和风水等商业地产产业链的国内外大咖亲临授课：国土资源部总规划师胡存智先生；中国首个中外合资百货燕莎友谊商城及首个奥特莱斯燕莎奥莱创始操盘手万文英女士；花旗集团房地产基金高级副总裁兼中国首席投资官姚蔚女士；美国西蒙地产集团国际发展部副总裁潘丽君女士和香港术数大师兼建筑师蒋匡文先生等。

CREO课程历时一年的筹备和研究。

主要搜集国内经典案例和创新项目，筛选优质的操盘手和业内专家担任师资。

课程组合：理论讲座+案例考察；国内课程+海外课程。

总结一线实战经验与教训，提炼出模式和方法，再用以返哺和指导企业和行业的发展与进步。

同时关注和把握海外特别是美日商业地产的成功典范和路径。

因为时下中国同行主要对标，模彷和借鉴的就是美国的高大洋全和创新性与日本的精细化和增值服务。

首届总裁班在国内上课半年后安排了10天的日本考察和学习。”

（节选自本书“第十二章：放生事件，CREO开课回归校园”

）。

《房地产重大质变未来三五年内显现》

青.岛.新.闻.网：2004-08-27

作者：全橙地产增值服务（中国）有限公司首席顾问朱凌波

2002年房地产泡沫和过热的持续升温和先蔓延，终于导致了央行121文件、国土部13号文件和国务院18号文件等系列金融和土地严政的陆续出台。

毋庸质疑，这将使中国的房地产在经历了相当长时间的量变后，累积到当前的重大质变，并将在未来的3?5年内逐渐显现出来。

由垄断经济进入完全竞争经济：

三年前我曾在一篇文章中把中国的房地产比喻成狮身人面像，意即中国房地产在产品一头，已经完全市场化，甚至像家电等行业那样进入了完全竞争的时代；但在土地和资金的另一头却是暗箱操作和官商（地）结合。

而且由于政策和财务等方面的不对称和不透明，成为所有行业中的最后一座暴利孤岛！

只要有关系拿到地，只要把村长乡长搞掂???协议转让，只要交15%-30%的土地出让金就可以拿到临时土地证，反手就可以向银行抵押贷款；通过建筑商的垫资就可以开工，工程至正负零就可以卖房。

但是随着今天陡现的金融紧缩政策和高压土地政策的连环推出，如今这些“旁门左道”

几乎全部被堵死了.8月31日，所有土地必须进入招拍挂；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；开发区受到严查和停批；不交齐土地出让金不仅拿不到土地证而且连预售许可证都休想；银行停止土地贷款甚至第二套住宅和别墅的按揭贷款都暂停了……好象中国的房地产业在一夜之间又回到了1993年“解放”

前的宏观调控时期，什么拐点论，崩盘论乃至冬天论便纷纷扬扬了！

其实这不仅没必要大惊小怪，反倒应该庆幸和欣慰。

经过十年的沧桑历练，终于可以与市场经济全面接轨了，终于可以挺起腰杆与其它行业比肩而立了，一洗“原罪”

，真正走向了成熟、理性、开放和公平，由垄断经济向市场经济迈进，逐步与WTO和海外资本游戏规则接轨。

由卖方市场进入买方市场：

1998年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，中国一夜之间进入建筑年代和散户时代。

房子???这个当年可以让一个个热血青年催眉折腰，甚至妥协到底老死在一个单位的庞然大物，终于被放到了交易的天平上！

其强大的私有化动力和惯性，足以令中国的房地产商美美地享受了5年的甲方强势和卖方优势。

但是，随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，客户对房地产产品、法律和政策等相关因素的了解和把握也越来越深入和练达，错误、陷阱和维权游戏，消费者、开发商、监管部门在斗争和博弈中携手成长和成熟起来了。

在北京等发达的一线城市，消费者带着律师甚至记者买房的现象已经司空见惯。

老百姓买房已经可以象逛超市一样左挑右选。

产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。

由杠杆投资阶段进入实力投资阶段：