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中国房地产黄金二十年风光不再江河日下（第7页）

朱凌波：实际上，这样一个决策应该是一个知名的房地产企业家来谈，但是房地产面临着双重的内外因素的困境。

第一个是从2004年，国家对房地产进行了几轮调整，价格都没有调下来。

那么，在今年的危机金融到来之前房地产行业的质变下来了。

老百姓觉得每一次政府的调整都不行，每一次价格都调不下来。

但是，这个质的过程也证明了房地产行业生存的现状。

第二个，这次美国的金融危机对于房地产行业的传导性直接的效应最大。

它的金融在中国是一个初始的阶段，原始的金融方式又面临一个挑战，尤其是面对一个投资，这个行业面临一个非常大的困境。

实际上，最近我们参加了很多各种开创式的、封闭式的、不同层面的开发公司圈子的论坛。

我希望代表行业，对于目前的形势，对于房地产行业有几点思考。

第一个，行业这次对宏观调控、房价下跌、交易量急剧萎缩，很多房地产行业内部的开发商，包括专家和产业的很多人，觉得政府终于把它调下来了，现在又要出很多的救市政策，有人说政府是最缺德的。

但是，实际上我认为这一跌有三个好处，第一个是跌出了老百姓的怨气。

当年，互联网带头匿名式对于房地产行业进行指责，通过这一点老百姓有两个情况，没有买房的人希望价格再跌，但是他对于房子的价格是没有判断的。

第二点，已经买房的人，有了固定型的资产，这一跌有了切实的感受，对于房地产价格的下跌有了更清晰的认识。

第二跌，跌出了房地产商的损失。

我们这几年高速的房地产交易价格的增长，让房地产商积极地完全看好的投资方式，对于价格和市场的体制都出现了非理性。

尤其是他们意识到，一个行业总有周期化，总有从高峰跌入低谷。

还有，在中国固定资产型，我们叫做持有型物业的金融体系严重缺失的情况下，房地产期房最长的是3、5年就完成了交易，变成的一个短期的现金交易的模式。

所以，对于行业的周期发展和消费者的消费预期没有一个判断。

这个惯性也带动了一个行业。

第三个，也是政府的调控带动。

政府跌下来要调，走到高峰也要调，这是积极发展的方面，也是政府有所作为的领域。

这一跌出了三个效果，我认为是很健康的。

现在，短期的开发商最关心什么时候交易量回升，什么时候价格可以回升。

我认为这些问题不是最重要的，最重要无论是宏观调控房地产的危机，还是美国的金融海啸的危机，包括我们这几年的地震、雪灾等等的天灾人祸造成人心态的变化，会给这个行业未来的30年带来什么样的影响？这是需要讨论的。

我刚才来之前，说这些讨论是不是影响未来30年，像房地产这样传统的行业下降。

这次的房地产行业会影响几代人？我认为还有很大的影响。

未来的30年和我们现在的30年是相吻合的，那么中国的房地产行业和企业是什么样的形势，对中国关心千家万户，或者是对于国民资产的质量有所关心？

第一个是房地产行业对于利润的期待要有调整，要更接近于社会的平均利润，这种暴利的年代已经一去不复返了。

第二个这个行业以前都是短期的现金流交易，短期的区域化生存。

房地产行业是所有的行业里面集群最少的，万科在全行业占的比例，现在已经是0.9%左右。

这个行业是一个特别分散的大行业小企业。

我们国家有80%的信贷是房地产、土地这样的抵押物，尤其是我们房地产行业所有的资金来源都是短期的。

尤其是现在信贷和非信贷的危机的时候，在美国危机大背景的情况下，我们的创新房地产的政策，国务院也在讨论推行Reits。

最后一个是房地产行业在未来30年的商业模式。

它要才什么样的商业模式我记得04年房地产行业是要学习美国的房地产市场和香港的房地产市场。

当时我们提出了房地产行业要成为一个新兴行业，包括互联网、产业、金融，这些已经走过周期化生存，已经经历了**险的阶段，才能更好地生存。