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万达曾经的辉煌我与万达的交集及新闻评论（第4页）

现金流滚资产

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工。”

王健林曾说。

与其它房地产企业不同，万达不储存土地升值溢价，而是一拿到土地就马上投入项目开发，在极短的时间内完工套现，然后投入到更多的新项目中。

据万达2013年上半年集团相关报告，仅今年上半年，万达新发展的项目就已经达到20个，其中包含18个万达广场和两个万达旅游城。

如此多的项目集中上马需要极其丰厚的现金流，这正是外界质疑万达负债率高企的原因。

亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉中国经济时报记者，“万达的商业地产模式，就是一种类资金链的模式，用可销售的住宅、写字楼回笼现金，然后沉淀成购物中心和写字楼的持有资产，他本身就形成了自己的循环链。”

万达的现金流滚动特别快。

王健林曾说:“别的企业投资四五年，我们两年之内就干完，这就是竞争优势。

这种物业投资，如果提前一年完成，财务上至少节约1个亿，佣金多1个亿，这就是2亿现金流。”

在全国万达广场项目遍地开花的前提下，项目的前期销售收入作用很大，王健林将此总结为“销售为首、现金为王”

。

一位不愿具名的万达管理层人士对中国经济时报记者说:“每30亿的项目，自有资金只占10%，其余款项为商品物业和住宅物业售卖所得。”

在近几年开展的万达第三代城市综合体项目中，万达将单个项目面积增加到30万平方米以上，综合了万达广场、高级酒店、写字楼和商业住宅，加大了出售物业面积。

低成本、宽渠道

出于市场和成本的考虑，在近几年的商业地产选址上，万达将目光主要集中在二三线城市的新开发区上。

对急需招商引资获得政绩的地方政府官员来说，城市综合体、高级酒店、世界五百强具有致命诱惑。

在此前提下，万达速度得以彰显，甚至有些地皮“招拍挂”

还没有走完，万达已经开始对外发布项目招标。

朱凌波认为，“三快”

模式实际上是一个跑马圈地的战略布局，去占领城市中优质地块，用规模影响力去扩大企业发展。

前述万达管理层人士也有此观点:“万达现在做的是拥抱城镇化的浪潮，尽快圈地。

过几年，其他竞争对手死掉后，再下功夫提高盈利水平。”

而在资金链方面，他还表示，资金链要看银行给万达贷款利率和授信额度。

万达是银行界最优质客户，授信额度也最高。

据了解，央行金融司在2006年将万达列为全国房地产金融改革试点企业，给了万达一个绿色通道，万达的贷款申请可以直接向总行递交。

四大国有银行中的工行、中行、农行三家总行给了万达巨额授信。

相比其它房地产企业，拥有绿色通道的万达优势十分明显。

而在具体贷款业务上，万达除了获得开发贷款外，在项目完成后，还能获得一笔经营性物业抵押贷款。

开发贷款一般只有2??3年，经营物业平均能达到8年，而拥有绿色通道的万达最高能将时间延长到15年。

王健林对此也曾表示，万达拥有多个万达广场，仅在银行做经营性物业抵押这一项的贷款规模就有望达到300亿元。

而经营性物业贷款约占到万达地产开发资金的三成。

在操作上，除了满租开业时能拿到一笔贷款，5年后因为租金上涨重新评估重新抵押，又可以获得一笔更高的抵押贷款。”

高速滚动下的隐患

速度造就了万达，却也像达摩利斯之剑般悬在万达的头顶。

房地产企业顺驰也曾以速度闻名，并一度辉煌，但最终也可能因资金链断裂神话破灭。

“速度的确给万达留下了人才匮乏、工程质量、资金链紧张等问题。”