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观察家 我与经济观察报和新京报（第2页）

产业转型启示：此观点凸显房地产细分领域专业化趋势，呼吁政策制定者与企业区分商业与住宅地产的发展逻辑，避免转型策略同质化。

朱凌波的论述为后续产业多元化提供了早期理论参考。

《西单大悦城的“系统性创新”

颠覆了什么？》

《经济观察报》2016.10.31.

对西单大悦城保持长达10年关注的全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波评价说，商业地产业内都在提要跟互联网结合，西单大悦城与互联网的结合，是真正到位的，把现在所有跟互联网创新的概念在这个平台上都结合进去了。

这种结合并非流于概念，而是与青年人思维方式、行为方式的精准匹配，这是系统性的创新

《新京报》：

朱凌波作为商业地产领域的资深专家，曾多次参与《新京报》组织的行业论坛及专题讨论，其观点常被该报引用报道。

朱凌波现任亚太商业不动产学院院长，同时是商业地产领域的跨界学者，近年重新涉足文学创作，出版多部小说及诗歌作品。

2020.3.15.后疫时代，商业地产如何浴火重生？

一一朱凌波答《新京报》记者问

随着国内疫情相对稳定，商业地产也将面临全面复工，迎来继疫情挑战后的重塑和新生。

未来，商业地产能否持续降租、减费？能否出现品牌商户加速洗牌、大面积换租的情况？商业地产的收并购能否加剧？数字化运营能否给商业地产带来重塑价值？商业地产如何把握线下商业结构性调整寻找商机？这是很多商业地产运营者正在思考的问题，为此，新京报特地邀请商业地产业内专家共同探讨疫情之下的商业地产如何救赎？

问题一：新冠肺炎疫情以来，众多商业缩短营业时间甚至闭店，昔日人流如潮的购物中心变得人迹罕至。

您如何来评估商业地产的损失？随着商业地产陆续复工，在快速恢复经营上，有什么样的建议？

回答：目前虽然国际疫情依然严峻而复杂，但国内的疫情已得到相对有效的控制并出现下降和好转的趋势，全国大多数城市和地区都已经或正在开始复工，一些城市如杭城等地的购物中心已经开业并将陆续开业。

自武汉封城后各地也纷纷采取了类似封城的举措，人们宅在家里的时间已经长达一个月至二个月，己经达到极限！

在再上疫期好转和春暧花开，虽然大家还心有余悸，但走出户外走进购物中心必然迎来一波复苏和反弹。

在快速恢复经营上，正如很多网上调研和反馈以及分析，首先在环境和空间管理上还是不可掉以轻心、继续和强化做好消毒、通风等安保工作；其次在营业时间和人流量上也要适当控制，循序渐进地开放并恢复常态。

避免过度集中和爆棚，造成新的不安全和传染事件，尤其对餐饮和电影院等相对封闭和聚集的业态，更要做好疏导和管理。

问题二：未来商业地产能否出现品牌商户加速洗牌、大面积换租的情况？商业地产的收并购能否加剧？商业地产运营商如何与商家、租户共度时艰？应该寻求什么样的政策支持？

回答：此次疫情不仅对购物中心的持有和运营商尤其对品牌商家特别是缺乏线上经营能力的品牌商家造成极大的影响和压力。

很多品牌商会出现危机和倒闭，承租能力严重不足；尽管很多购物中心如万达等大开发商都实行了免租降费等举行，但还是杯水车薪。

同时此次进入后疫时代，购物中心对业态和品牌也会重估和思考，所以无论被动和主动两方面，重新开业的购物中心都对面临一次业态调整和品牌更迭。

一些不具备系统竞争能力和资本能力的中小商业地产企业和购物中心项目也必须会出现危机、并购甚至破产的现象。

关于如何共渡时艰，仅仅靠商业地产运营商，品牌和商户的自救和互助远远不够，正如一些知名企业的评估和预测不仅是西贝等餐饮企业甚至连万科这种最健康的企业，现金流也都只能维持三个月，更遑论中小企业更是苦不堪言，无力自保！

所以政府必须在税、费和资金资本上给予系统上的减免和扶持，一是此次疫情是因政府的失职和管控所致；二是政府支持和服务企业是天职，首先这是政府的定位，其次国家收了这么多年高昂税费包括国有控股资源，现在到了还资于民的关健担当时期了！

否则仅靠企业和市场行为无力波过此次危机、现在很多企业包括大中小企业都在纷纷倒闭、裁员和停薪降薪，长此以往，必将造成严重和无法预测的社会问题甚至经济和政治危机?

问题三：“宅经济”

下，人们的消费习惯发生了什么变化？疫情期间，邻里社区商业的重要性凸显，而线上线下融合、无接触售货也成零售的亮点。

未来的商业地产的转型方向及机遇是什么？

回答：其实在此疫情之前业内就已经在探讨和关注线上、电商对实体商业的分流、冲击和影响，包括对线上线下结合、数据化应用及无人售货等主题。

此不过此次疫情更加强化了这方面的研究和应用。

随着疫期好转、复工开业，消费者还是要走出家门去现场吃喝玩乐购，可能有一个修复期，但人的群居性和社交性甚至“好了伤疤忘了痛”

的惯性（因为人类和中国也不是第一次经历这样的?疫包括2003年的非典，每次灾难过后，人们仍会一如既往地工作和生活，废墟之上重现繁华），实体店依然有其不可替代的地位和主体价值。