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丰台区老旧小区管理模式研究（第1页）

丰台区老旧小区管理模式研究

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王珮琦[1]

丰台区作为全市典型的城乡接合部地区，老旧小区较多。

经初步调查统计，全区现有老旧小区286个，分布于全区15个街道的106各社区。

为进一步加强和创新社会管理工作，近年来，丰台区委区政府投巨资下大力对老旧小区加以改造，但因老旧小区在规划设计上的先天不足和历史欠账较多，改造后的小区仍不能完全满足居民的生活需求。

如何建立老旧小区改造后的长效管理机制，防止老旧小区脏乱差现象的严重反弹成为老旧小区改造后面临的一大管理课题。

为此，近年来，丰台区委社会工委、区社会办会同区房管局、区委区政府研究室等部门联合进行了认真的调研。

调研报告首先分析了老旧小区管理存在的问题及形成原因，共有四个方面：①老旧小区的管理无章可循、无策可依。

②老旧小区的产权关系复杂、职责不清。

③老旧小区的维护资金不足，管理缺位。

④老旧小区的代管机构能力有限，难以有效管理。

总结归纳出出了全区目前已有的四种老旧小区管理模式：①直管公房管理型。

②居民自治管理型。

③准物业公司管理型。

④“多位一体”

管理型。

并对今后老旧小区管理提出了五点思考及建议：①制定物业公司接管老旧小区的优惠政策。

②制定社区物业自治管理的扶持政策。

③制定以奖代补政策的激励政策。

④制定老旧小区的物业服务费标准政策。

⑤制定老旧小区改造和管理的资金筹集政策。

一、老旧小区概况

参照北京市2008年环境建设任务书中的相关规定，老旧小区通常指1990年以前建成的无产权或多产权且无物业管理的、拥有三栋楼以上规模的住宅小区。

经区社会办调查统计，丰台区现有老旧小区286个，分布于全区15个街道（方庄地区办事处上报无老旧小区）的106各社区，涉及居民13.93万户，40.45万人，其中常住人口32.48万，流动人口7.97万，比例接近4∶1。

这些老旧小区一般是在福利分房制度下形成的，最早的建成于20世纪50年代，依小区类型划分共4类即：单位型132个，占比46.2%；单位型加散居居民型91个，占比31.8%；散居居民型37个，占比12.9%；农居混杂型26个，占比9.1%。

依房屋产权划分共3类即：独家产权单位138个，占比48.3%；多家产权单位的127个，占比44.4%；无产权的21个，占比7.3%。

目前老旧小区约占地6.6平方公里，但能提供给社区用于办公和服务用房的面积仅为1.2万平方米。

居民年缴费最多的为156元年户，多用于保洁，极少数还用于保安或楼道照明。

近年来，区政府投巨资、下大力对老旧小区加以改造，改善了环境，完善了部分设施，但因小区在规划设计上的先天不足和历史欠账较多，改造后的小区仍不能完全满足居民的生活需求，卫生保洁、停车管理、绿化养护和社区治安等管理问题群众反映仍然强烈。

老旧小区管理的缺失，导致了小区改造整治后的成果难以巩固，不同程度地出现了“一年出新，两年回潮，三年脏乱差”

的现象，引起居民群众的不满。

而如何建立老旧小区改造后的长效管理机制，防止老旧小区脏乱差现象的严重反弹成为老旧小区改造后面临的一大管理课题。