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什么是不动产投资信托基金（第2页）

不过试点这批REITs，我觉得可能不是太划算，内部收益率（1）（IRR）比波动率已经小于1了。

当然了，这是目前试点期间的情况。

如果未来监管放松了限制，把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店都纳入REITs的基础资产，这时候我们就需要认真评估一下了，判断自己要买的REITs的底层资产和目前的经济环境到底是不是匹配，从而分辨这个产品到底是否安全。

最典型的例子是香港的那几个REITs，这两年出现了明显分化，有的表现还不错，有的表现很糟糕。

一般表现很难看的，基本都是因为投了商业地产。

商业地产这几年出租率本就不好，最近又赶上疫情。

所以投商业地产的这些REITs，现金流不少都出现了问题，价格出现分化也是必然的。

除了投资的安全问题，可能大家还比较关心REITs的收益问题。

通过前面介绍REITs的底层资产，大家应该也明白了，REITs的收益主要来自不动产的租金分红。

如果底层资产没问题，那么投资REITs就很像买入一只低增长高分红的股票。

比如，你现在买入工商银行或者中国石油，就和买入一个REITs差不多。

因为股价常年基本波动很小，每年的分红相对比较高。

会买这种公司的，基本上都是买了以后等着长期分红的。

这些人只当是买了一种带小型看涨期权的理财产品。

平时就拿着长期分红，等牛市来了，还能赚个上涨收益。

这里需要注意的是REITs的价格波动风险。

我们知道REITs产品的底层资产，现金流是非常稳定的。

这就决定了REITs的内在价值，是非常稳定的。

目前上市的公募REITs，在沪深交易所是可以交易的，就像你在股票软件里买卖股票一样。

既然可以在交易所交易，那就一定会出现价格波动。

如果你打算买的REITs产品短期出现上涨，那么千万不要追涨。

因为进入交易所以后，短时间决定价格的，就是在某个阶段卖的人多，还是买的人多。

如果说你买入以后，短期卖的人比较多，很可能就会出现价格下跌。

这时候如果你急用钱需要卖出，很可能赚到分红，却因为高买低卖出现了亏损。

由于底层资产带来的现金流稳定，所以抄底当理财买，也是完全没有问题的。

未来买入REITs的时间，可能是A股市场从高估到低估这段时间。

这段下行时间通常很长，往往需要好几年，之前总是没合适的投资配置，现在有了REITs，也算有了合适的金融产品，终于可以在资本市场估值回归期，获得稳定的现金流了。