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浦东问诊（第1页）

浦东问诊

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1996年8月，王志纲应深圳一位神秘老板的邀请，赴上海考察一个房地产项目。

该项目是神秘老板与北京一个国家级的超级公司在浦东大陆家嘴合资兴建的。

这是一座建筑面积高达8万平方米的高级公寓式写字楼，其时已完成外装修，矗立黄浦江畔，气势恢宏，而销售率却几近为零。

面对几近停摆的上海楼市，连神秘老板自己也说：“死马当成活马医吧，在这上面赚钱是不可能的。”

神秘老板的判断是客观的。

当时，整个浦东的楼盘销售率仅17%，处于有价无市的状态。

该广场想一支独秀是完全不可能的，以至于王志纲到了上海也直摇头。

在当地一家著名的香港房地产代理公司的陪同下，他默默不语地考察了当时上海几乎所有的明星楼盘。

考察完毕直奔香港，在中环一家豪华酒店的包房里，王志纲和神秘老板第二次见面了。

刚刚在东北收购了一家上市公司的神秘老板对他浦东的“死马”

并没有抱什么希望，他此刻的兴奋点在于如何利用“97概念”

在香港扩充实力。

所以一见到王志纲就拉住他分析回归前后香港的中资、华资、外资分别会有何态度和动作，如何利用这千载难逢的机会去收购、扩张，去迎接一个大黄金时代。

纵论天下大事之后，老板才悠悠地冒出一句：“上海的事儿怎么办？”

受人之托，忠人之事，王志纲媚妮道来：

要了解这个广场本身，首先要了解上海整个房地产市场。

我在上海发现了几个非常有趣的现象：第一，大浦东，象这种投资上十亿的楼盘起码有几十幢，全部闲置起来，有价无市，而且楼价也非常高，基本上没什么买家。

第二，从南方即广东这边带有比较成熟的市场化意识去看，觉得不可思议，一边是价高不下，一边是开发商处事泰然。

他们着急是着急，但没有那种要大出血、大跳楼或痛不欲生的感觉。

第三，就涉及到上海本身对房地产市场的一些操作方式。

再回到本题上来，即这个广场怎么办?

要对这个楼盘进行诊断，就要对整个上海的结构进行了解。

上海的整个投资行为，基本上是一种刚性的投资行为，即在浦东上百幢闲置楼宇中，绝大多数投资者是政府各部委、各省市。

“屁股指挥脑袋”

，各部委、各省市既然已经投资，而且又形成有价无市状态，从它的财务分析、经营思路、决策思维和价值判断来说，如果它不跳楼出售，那么，在财务上、在报表上，还能表现出自己“成就累累”

，领导也没话可说；如果随行就市，比如原定市场价每平方米1.8万元，现在降到例如8000元出手，那么，亏损的l万元就不好交待。

正是由于这种投资行为的特异性和刚性结构，就形成了这种万马齐喑的停摆状态。

这个号称金融大厦的广场，欲成为上海陆家嘴金融区的领头羊根本没有希望回头谈到神“神秘老板”

托付的地产项目，王志纲快人快语。

第一，它不是在小陆家嘴，而是在大陆家嘴。