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§第37 房地产市场虚火更旺（第1页）

§第37节房地产市场虚火更旺

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人民币升值过快会导致房地产市场虚火更旺，最终直接引发泡沫破灭。

究其原因在于，房地产与其说是商品不如说是金融，所以绝对不要简单地用商品市场的供求关系来比照。

我国房地产行业的发展和宏观经济之间保持着很强的相关性。

研究资料表明，我国宏观经济每增长1%，房地产行业就会增长1.3%[注释1]。

从全球角度来看，人民币升值就意味着经济发展形势较好，以人民币计价的资产价值会得到提升，房地产行业的发展速度变得较快，尤其是国外的热钱会以不同方式进入我国房地产市场，推高价格、助长泡沫。

这就是说，如果人民币升值过快，将会导致我国房地产市场虚火更旺。

为什么会出现这种情形呢？原来，看待人民币升值与房地产价格走势的影响，不能仅仅从供求关系来看，因为房地产市场的本质是金融而不是商品，这一点有点和股票相似。

如果把房地产和股票相提并论，难道购房者的行为大多属于投资和投机、而不是消费吗？完全可以这样说。

那些本身买房用于投资的就别提了，即使是买房用于自住的人也可以看作是他们买下这房产后“投资”

给自己，或者是把这房屋“租”

给自己住。

这样看来，这房屋的租金也就可以看作是股票分红和派息了。

把房地产看作不是商品而是金融，根本原因是这种价格的基础不是成本而是未来收益的贴现。

从这个角度看现在的房地产价格如此高昂就很容易理解，因为其中包含了相当一部分投资者对房地产市场未来的预期在内，并且这种预期还得到了过度反应。

换句话说，这种过度反应以后必定要兑现：房产价格不可能持续上升，一定会在将来下跌的！

对此，经济学家杨帆概括得非常好，他说：“以供求关系看房地产价格是错误的。

房地产本质是金融而不是商品……金融产品价格的基础不是成本，而是未来收益的贴现。

现在房价这么高已经包含了未来的预期，并已过度反映，房价不可能持续上升，在未来某一时点肯定会跌。

持续上涨的说法都是骗人的，难道只有我能看出来吗？不是，很多人都能看出来，因为拿了好处，所以不说。”

[注释2]

从本质上看，汇率和利率都是货币价值，对内称为利率，对外称为汇率，与股票、房地产一样都是一种资产流动。

所以，研究人民币汇率问题的关键要着眼于国内，而不是国外。

也就是说，要看我国的内需能不能启动。

现在的情形是，我国的内需潜力非常大，可就是启动不起来，只能依靠出口。

而反过来，如果着眼于国外来看人民币汇率，说得更明白一点就是在美国的逼迫下启动人民币升值，那么即使你现在人民币升值了，它们后面还有一系列办法来对付你。

例如当初的日本就是这样，美国逼日本要求日元升值不是一条办法而是有一套办法：首先是要求日元升值，然后是要求金融自由化，然后是要求货币自由兑换，最后是经济高速度增长。