格格党

手机浏览器扫描二维码访问

房地产业的财富密码（第3页）

远离城市的土地很便宜，底层老百姓或者租房，或者买一块分割的土地，建造一个小房屋自住。

在芝加哥、圣路易斯、哥伦布、纽约、底特律和费城，这种现象非常普遍。

如何满足最广大群众的居住需求？

答案肯定是市场化。

任何市场化改革，核心都是承认市场定价功能，具体到住房来说就是承认住房的商品属性，明确产权。

一旦明确了产权，住房将主要靠市场交易，而住房又是衣食住行中最昂贵的一种商品，必然要依靠杠杆；一旦杠杆出现，住房的金融属性也就被同时明确。

金融属于典型的双子座，一半是海水一半是火焰。

住房的市场化就像就打开了阿里巴巴宝库，不但解决了全国范围内住房困难，更重要的是凭空赋予了人们一笔财富，拉动经济的各种产业开始随着房价上涨而腾飞！

另一方面，住房的市场化又像打开了潘多拉的魔盒，房价疯狂上涨，造成诸多风险，直至引发类似佛罗里达州地产泡沫、密西西比泡沫一类的危机。

我们分析了20世纪20年代美国的房地产周期，遗憾的是，在那个金融意识尚未觉醒的时代，人们丝毫没有考虑过货币的时间价值，更不用说房价上涨之后的资本利得。

回归历史是为了洞察未来，未来房价还能涨吗？

首先要明白，房价的高低从来不是由租售比、空置率、人均收入这些指标决定，而是由高收入人群的平均收入水平决定。

现实的情况可能比“二八定律”

更残酷，君不见招商银行1%的金葵花客户贡献了80%客户存款？同理，房价也是由少数金字塔尖的精英人士的平均水平决定，相对于3.3亿美国人口，哪怕高收入人群的比例只有1%，330万拥有高净值财富的人口，可以任意抬高任何地方的任何价格水平。

核心城市、核心地段、核心地产永远是稀缺资源，在供需矛盾下，地价一定会上涨。

富豪手里不差钱，这种稀缺地产有限，有钱也买不到怎么办？只能向周围外溢，从市中心溢出到郊区、二线城市、三线城市……

谁也不能准确预知未来，我可以明确地告诉大家，未来富人会越来越多，对资源的垄断性会越来越强，如果不想被甩得太远，只能尽早上车。

最后，我想提示一下美国房地产市场最大的风险。

美国房地产最大的风险不是房价涨跌，而是流动性风险——卖不出去。

所以在买房时，一定要买那些诸如纽约、洛杉矶、芝加哥、华盛顿等一线城市流动性好的房产。

[1]HomerB.VaheJournalofLandandPublicUtility，MayandAugust1927.

[2]来源：Williamfrazer，JohnJ.GuthrieJr，TheFloridaLandBoom:speohebanks，QuorumBooks，1995。

[3]孙建波，张志鹏，周诚君，《信用扩张、不当投资与政府干预——以建筑业周期与房地产市场为例的思考》，《国际金融》，2012年第1期。

[4]U.S.Departmentoferce，Bureauierce，StatisticalAbstractoftheUes，1930，Fifty-seber，WashingtoesGoveringOffice，1930.

[5]曹思思，《房产税立法问题国际比较研究》，华东政法大学硕士学位论文，2013年。