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观察家 我与经济观察报和新京报（第6页）

新京报2009-02-11

新京报：你长期以来一直在酝酿以私募基金的方式解决商业地产融资问题。

请介绍一下你们要推出的REITs的运作模式？

朱凌波：在基金管理公司的发起人结构中，要加入金融机构，以增强投资者的信心。

金融机构作为发起人参与，第一期可能是象征性地投资。

基金的募集对象，主要是江浙一带的老板，但同时要向一些对基金投资模式有所认识的真正的专业投资者靠近。

首期基金投资组合分两个阶段。

第一阶段由于更多考虑做出示范效应，不可能投很长期的项目，持有型物业的占比不会很高，债权类、夹层类债转股和持有型物业的配置比例约为4：3：3；第二阶段，将会把比例倒过来，淡化债权类投资，加大股权型持有型的投资力度，可能会占到40%或50%。

在原先的方案设计中，为便于募集操作，首只基金募集规模设定为5亿至10亿元，并不考虑面向海外基金募集。

而现在这一点也做了调整：第一次募集完毕并运作成功后，将引进中信证券和相关信托公司等金融机构的投资和日本、澳洲和美国的海外基金，并加大募集范围和力度，二次募集额度将放大至30亿元到50亿元，并积极推进海内外公开上市。

目前我们是在和中信证券合作，他们参与方案的策划和金融产品的风险控制。

新京报：你们的私募形式和央行即将推出的框架性试点方案有何不同？

朱凌波：从政策法律上，私募基金完全是民间的操作，不涉及监管层的问题。

我们是募集现金投入到开发商最缺钱的节点；而央行的公募模式是资产证券化的模式，是将资产打包上市做交易。

开发商拿到土地实现预售前，和拿到银行按揭前这个阶段是开发商最缺钱的时候，按照央行框架做的公募基金不会投到这个阶段。

新京报：目前的进度如何？

朱凌波：现在都是概念的阶段方案策划的阶段。

我认为REITs真正能做起来的是私募基金，但是目前都在策划、筹备阶段。

新京报：募集资金的渠道有哪些？

朱凌波：我们专委会从4月12日成立，半年内在全国各地在推。

但是现在有很多瓶颈。

首先资金募集的问题。

做信托产品是一个模式，还有就是银行可以做理财产品，向社会募集资金。

现在保险和社保基金已经放开口子，但是限制很严格。

我们做第一轮的时候完全面向民间资金。

第一种是金融投资机构，担保、信托公司。

第二种就是房地产专业投资人即房地产商。

第三就是以江浙为主体的投资者。

第四种就是房地产产品的终端客户。

新京报：遇到了哪些瓶颈？

朱凌波：我们在做这种推介的时候遇到的困惑：金融机构在投资模型和案例没有成熟的时候，金融机构是不会参与的，风险没法控制。

前几天还在和担保公司谈，政策到这个时候，他们已经开始有兴趣参与。

房地产商这个群体，基本否定我们这个模式，认为用本行业的钱投入到本行业，不符合国际惯例，再者就是房地产商本身就缺钱。

第三类就是资金成本的问题，江浙一带都是短线的钱，希望短时间内得到回报，而且其要求15%的资金回报，对基金运作的投资回报压力很大。

新京报：公募和私募，哪种形式基金的风险更大？

朱凌波：国外的经验讲，公募的风险更大。