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第12章 选址（第3页）

所以商户一般要对商圈的聚客点、客流量和客群结构进行精准的数据分析，判断这个商圈是否有匹配品牌自身目标客群的需求和足够大的市场容量！

与此同时，鱼塘理论的基础是“你想要的每一条鱼，或者每一个潜在客户，都是别人鱼塘里的鱼”

，因此商户要评估商圈的供应是否饱和，自己的品牌是否有足够的竞争力。

餐饮选址评估商圈有五大关键因素：

（1）商圈成熟度。

一个成熟的商圈能带给商户更稳定的客流和利润，但相应的租金也更贵。

这就需要商户结合自身的品牌定位和实力综合考虑。

如果是新手创业，一般不建议第一次开店就选择非常成熟的商圈，成熟的商圈就意味着投资会比较大，相对而言失败的风险也大。

（2）竞争饱和度。

商圈秀选址系统中的核心指标就是竞争饱和度指数以及商圈半年度开关店率。

一般不建议商户选择饱和度过高或者过低的商圈。

同业聚集，可以集聚人流，但也可能会分走顾客。

饱和度过高的商圈意味着竞争激烈，除非品牌力足够强大才能够避免消费者被分流！

相似的定位、雷同的菜品，如果别人的店生意不好，商户自己也很难把生意做好；饱和度过低的商圈，意味着市场可能不够成熟，难以形成足够的市场氛围和聚客能力。

因此，选择适度竞争的商圈，能降低获客成本。

（3）商圈人口。

人在哪里商户就在哪里！

选商圈一定要选人口基数有保障的商圈。

商圈人口是指在店铺商圈范围内活动人口的数量，活动人口包括居住人口、办公人口、学习人口等。

①以社区消费为主的社区商户，如果社区户数小于1000户，则认为商圈人口不足，会导致顾客人数不足，从而导致商户经营失败。

②以办公客流为主的商务店需要的客流支撑在3000人以上，可以按照大厦的面积、容积率、访客人数等基本信息推算出商圈内人口的数量。

③以商业街客流为主的客流店的人口基数要超过6000人。

商业街的商户大多数是共享客流，客单价较低，且入店率也会比一般店铺低很多，因此对人数要求高。

但一般繁华区、闹市区的人口基数都会超过这个基本标准。

（4）客群消费力。

人流量很大的商圈未必是适合商户的商圈。

人流量大不见得就有强大的进店欲望和消费需求。

所以关注点不能只看人流量，还需要关注有效人流量。

商圈的人均消费主要帮助确定价格区间，不同的商圈消费水平不一样，有效人流量直接影响了商户入驻后的营业收入。

如果商户预计的客单价明显高于这个商圈的人均消费水平，那么这个商圈就不是商户的目标商圈。

其实，选址就是选择客户群体，商户的目标客户群体与商圈越匹配生意越好。

（5）交通便捷度。

在理想的状态下，商铺或商业街市应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点等。

当然，停车场也是不可或缺的。

交通便捷的地方才能扩大商户的经营半径。