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第二 物权的设立变更转让和消灭一不动产登记（第6页）

第十三条　房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

第十四条　最高人民法院以前所作的相关的司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。

农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）规定：

第一条　因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条　当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条　异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。

异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

第四条　未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条　买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”

。

（六）典型案例而分析

【案例2-1】

遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等商品房买卖合同纠纷案

1.裁判摘要

处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。

2.案例事实

原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组（以下简称“纪念街村民组”

）因与被告遵义明顺房地产开发有限责任公司（以下简称“遵义明顺公司”

）、第三人褚文镇、曾珠治、冉建红、范越发生商品房买卖合同纠纷，向贵州省遵义市中级人民法院提起诉讼。

原告纪念街村民组诉称：2005年，被告遵义明顺公司在原告所在地范围内进行房地产开发，除对原告进行拆迁还房外，双方还在2006年5月29日签订了认购书，由原告认购被告开发的位于遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17、18号营业性用房（以下称“门面”

），建筑面积276.7平方米，总价款212.51万元。

同年6月9日，原告支付认购金60万元，后又分6次陆续付清购房款212.51万元。

双方于2008年11月11日正式签订商品房买卖合同。

但被告实际交房时间是在2007年4月30日。

原告接房后，一直实际占有、控制该门面，并对外出租，收取租金。

2012年12月，被告将前述16、17号门面卖给第三人褚文镇、曾珠治；将18号门面卖给第三人范越并办理了预售备案登记。

但第三人并未主张过交付门面的权利。

原告认为，被告将门面分别卖给不同的特定人，其性质属于“一房二卖”

。

但原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，且原告已履行了支付全部购房款的义务，被告已在2007年4月30日将门面交付给原告，原告在接房后也一直对外出租。

由此说明，被告有真实履行合同的意思表示，其应向原告继续履行合同义务，而原告享有前述门面的物权请求优先权。

为此，请求判令：1.确认原告与被告于2008年11月11日签订的“商品房买卖合同”

合法有效，被告继续履行合同，并确认原告系遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17、18号门面的所有权人；2.被告与褚文镇、曾珠治撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17号门面的预售登记手续；3.被告与冉建红、范越撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层18号门面的预售登记手续。

被告遵义明顺公司辩称：原告纪念街村民组与我公司原本协商用16至20号门面作为拆迁还房，后变更为将1至7号门面作为还房，16至20号作为商品房由纪念街村民组购买，但双方签订的《商品房买卖合同》并未就购买方式、付款方式等内容进行约定，而部分条款系纪念街村民组自行添加，故该合同无效。

被告之所以将16至18号门面另售他人系因纪念街村民组只支付部分房款后便无力购买并退还后才出售的。

被告与纪念街村民组签订《临时交房协议》时，门面还未竣工验收，因此该协议不能成立。

现被告将门面卖给他人所签订的《商品房买卖合同》未违反法律规定，故纪念街村民组的诉讼请求不能得到支持。