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第二 物权的设立变更转让和消灭一不动产登记（第10页）

苏春权陈述，《请求证明书》系其自书寄送法院，16、17号门面由其兄“苏春城”

与之共同租赁用于钢材经营，本案所涉两间门面的《租赁合同》均由“苏春城”

本人所签或苏春权代签，租金均已交纳。

苏春权重申，2013年遵义明顺公司、褚文镇找他之时，其刚与纪念街村民组签订新一年度租赁合同，并已将该情况告知了褚文镇。

3.一审判决

贵州省遵义市中级人民法院一审认为：本案争议焦点为：一、原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、遵义明顺公司应否继续履行其与纪念街村民组签订的《商品房买卖合同》所约定的协助办理讼争16至18号门面房产证义务；三、纪念街村民组诉请确认其为讼争16至18号门面所有权人的主张能否成立。

一、关于合同效力问题。

从签约主体资格看，虽然《商品房买卖合同》尾部加盖的是沙坝村委会公章，但在合同前部“买受人”

处填写的是原告纪念街村民组，根据沙坝村委会、长征镇政府出具的两份《证明》可知，之所以由沙坝村委会盖章系因该村民组无公章，故村委会的盖章行为仅系代理性质，而真正的合同当事人是纪念街村民组。

纪念街村民组作为合法成立、有一定的组织机构和财产的非法人组织，享有民事权利能力，其与被告遵义明顺公司签订《商品房买卖合同》主体适格；从签约过程看，遵义明顺公司“为了尽快对外环路综合市场项目实施”

，“对长征镇沙坝村纪念街界内修建的两层临时建筑进行拆除”

而与纪念街村民组签订《拆除补偿协议》，随后双方几经协商，最终决定将遵义明顺公司开发的“金帝世家”

C幢一层1至7号门面作为拆迁还房，16至18号门面作为商品房购买，并由遵义明顺公司预填合同通用条款内容并加盖公司公章后交由纪念街村民组内部协商后签字、盖章。

由此可见，《商品房买卖合同》是双方就门面购买事宜达成合意之后慎重签订，而非事后补签、倒签；从合同内容看，虽然该合同部分内容确与其他内容笔迹不一致，但一方面该合同签约时间有先后，故合同内容逐步完善符合常理，另一方面，遵义明顺公司对该合同约定的还房房号及面积、还房超平方需补价差的面积、作为商品房出售的房号及面积、房款单价与总价等合同核心内容均不持异议。

由此表明，该《商品房买卖合同》是遵义明顺公司与纪念街村民组的真实意思表示。

据此，根据《合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”

、第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”

之规定，纪念街村民组与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》，因缔约主体适格、签约过程真实、合同条款完整、约定内容充分体现双方购销意愿，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同系合法有效合同。

首先，缔约真实性。

在一房二卖争产诉讼中，合同真实、有效是判断各自合同能否继续履行，后订立的合同能否对抗在先订立合同的前提。

原告纪念街村民组、第三人褚文镇与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》，遵义明顺公司均认可系买卖合同性质，且与纪念街村民组、褚文镇向遵义明顺公司支付购房款的事实相吻合，故法院对纪念街村民组、褚文镇与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》真实性予以确认；第三人范越与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》，因第三人冉建红与遵义明顺公司均认可该合同本质为以物抵债协议，而冉建红并未举证证明其系讼争门面的承包人或实际施工人以及遵义明顺公司所拖欠的工程款数额等基础事实，故法院对该《商品房买卖合同》的真实性不予认定。

其次，签约时间顺序。

被告遵义明顺公司与原告纪念街村民组之间的《商品房买卖合同》成约时间是2009年2月12日，而第三人褚文镇、第三人范越则分别在2010年8月25日和2010年10月25日与遵义明顺公司签订《商品房买卖合同》。

由此可见，纪念街村民组购房在前，褚文镇、范越签约在后。

虽然债权具有平等性，但债权形成时间的先后顺序是考量物权分配的重要因素。

第三，付款情况。

买受人支付购房款的程度，能够反映其履行合同义务的状况，对于积极履行合同义务的买受人，理应得到更优保护。

根据原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》约定，纪念街村民组应付16至18号门面购房款以及超面积补差款共计212.51万元，其已通过转账方式汇付购房款133.05万元是不争事实，遵义明顺公司在庭审时亦予认可，故法院予以确认。

虽然该公司主张其向纪念街村民组所借20万元以及补偿款59.46万元不能抵扣购房款，但该公司加盖公章的《纪念街村民组结账清单》中载明已付140万元，减去通过转账汇付无争议的120万元，余下20万元在遵义明顺公司未举证证明其已归还纪念街村民组的情况下，只能视为双方在最终结算时已经达成借款抵房款的合意。

同样，59.46万元虽系补偿款性质，但双方亦已协商予以抵扣。

据此，法院认定纪念街村民组已经支付完毕全部购房款；根据第三人褚文镇与遵义明顺公司签订的两份《商品房买卖合同》约定，褚文镇应向遵义明顺公司支付购房款共计215万元，其通过转账方式支付了192万元，其余尾款褚文镇主张为现金支付，遵义明顺公司向其出具了215万元《收据》，纪念街村民组、第三人冉建红、范越对付款真实性均未提出异议，故法院对褚文镇已付清16、17号门面购房款的事实亦予确认；范越与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》所约定的购房款因未实际发生，故法院不予认定。