格格党

手机浏览器扫描二维码访问

第四 合同的履行（第4页）

第十九条　对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”

，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

第二十条　债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。

但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。

第二十一条　债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；

（二）利息；

（三）主债务。

四、典型案例分析

【案例3-7】

广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案1.裁判摘要

《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。

2.案件事实

上诉人广西泳臣房地产开发有限公司（以下简称泳臣公司）与被上诉人广西桂冠电力股份有限公司（以下简称桂冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2008年12月25日作出（2007）桂民一初字第2号民事判决。

泳臣公司对该判决不服，向最高人民法院提起上诉。

最高人民法院依法组成合议庭，于2009年5月26日进行了开庭审理。

一审法院经审理查明：2003年3月12日，桂冠公司（甲方）与泳臣公司（乙方）签订《基地定向开发建设协议书》（本书简称《定向开发协议》），委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区。

协议约定：办公楼主楼初定21层，占地面积约30亩，建筑面积约3万平方米，办公楼总投资包括：土地每亩按53万元（含土地平整费）计算；开发建设费造价暂按建筑面积每平方米2500元计算。

商品住宅小区为6层框架式结构，占地面积约30亩，单价按每平方米1500元计算。

同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定。

协议签订后，桂冠公司分别于2003年4月16日、10月17日、2004年11月15日向泳臣公司支付50万元、1950万元、590万元，共计2590万元。

2003年7月8日，泳臣公司取得了南宁市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》。

2005年2月5日，泳臣公司完成凤岭商住小区财富国际广场A区1－3#综合楼土方开挖、桩基础、基坑支护的招标工作。

2005年3月28日，泳臣公司取得凤岭商住小区财富国际广场A区1－3#综合楼基础的《建筑工程施工许可证》。

2005年3月30日，桂冠公司（甲方）与泳臣公司（乙方）签订《广西桂冠电力股份有限公司基地定向开发建设补充协议书》（本书简称《补充协议》），约定将办公楼主楼初定为26层，建筑面积为45955平方米。

办公楼土地补偿费每亩95万元，土地补偿费共计2850万元，土地平整费200万元。

基本开发建设费每平方米4350元，合计19990.43万元；在付款方式上双方约定，桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费，本《补充协议》签订后5个工作日内再支付其余土地补偿费。

平整场地工程完工后10个工作日内桂冠公司向泳臣公司支付200万元。

泳臣公司取得办公楼开工许可证后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的25%，合计约5000万元，扣除首期付款2000万元，实付工程预付款为3000万元。

工程形象进度款的拨付办法：办公楼桩基础工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的5%，即1000万元给泳臣公司；办公楼地下室工程完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10%，即2000万元给泳臣公司；办公楼四层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10%，即2000万元给泳臣公司；办公楼八层楼面结构完工后7日内，桂冠公司支付基本开发建设费的10%，即2000万元给泳臣公司……双方对工作周期约定：本协议生效后，泳臣公司在15个工作日内提供规划定点图和《建设用地规划许可证》，在30个工作日内取得《国有土地使用权证》；施工图设计通过审批后在2005年6月内完成监理、施工招标；施工招投标结束后在2005年7月内取得办公楼开工许可证；2005年8月办公楼桩基础工程完工；2005年12月办公楼地下室工程完工；2006年2月办公楼四层楼面结构完工……办公楼主体工程开工6个月内取得办公楼商品房预售许可证，与桂冠公司签订商品房预售合同并到房产局备案；办公楼主体工程开工28个月内竣工验收，通过验收合格后2个月内交付桂冠公司使用。

在权利义务方面，双方约定：桂冠公司有权监督工程进展，在工程进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项。

在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待。

如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。

泳臣公司保证在桂冠公司取得《南宁市房屋所有权证》前，未经桂冠公司同意，不得以任何形式抵押土地使用权给第三方。

在违约责任方面，双方约定：桂冠公司须按本协议规定的时间及工程建设进度向泳臣公司支付工程款，逾期未付的，桂冠公司每天应向泳臣公司支付应付价款万分之二的违约金。

如逾期30天未支付视为桂冠公司无力继续履行协议，泳臣公司有权单方终止协议。