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第四 合同的履行（第6页）

定向经营行为的实质是泳臣公司按照桂冠公司的要求建成商品房交付给桂冠公司，而桂冠公司通过预付房款获得低价的商品房。

根据法律规定，双方签订的合同应该认定为商品房买卖合同。

二、桂冠公司迟延付款违约在先，无权要求工程如期完成。

工程进度延误虽然是事实，但是延误的原因有因为桂冠公司的行为造成的，有因为承建人中国建筑总公司的行为造成的，不能完全归责于泳臣公司。

三、工程不存在无法修复的质量问题。

四、办公楼项目土地当时已经去国土局办理了抵押，但是国土局认为没有债务关系所以没有给办理抵押。

泳臣公司在抵押土地方面没有违反禁止土地抵押义务的行为。

综上，请求人民法院依法驳回桂冠公司的诉讼请求。

3.一审判决

一审法院认为：根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点归纳为：一、本案合同的性质及效力问题。

二、履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任问题以及合同应否解除问题。

关于本案合同的性质及效力问题。

一审法院认为，双方当事人签订的《定向开发协议》和《补充协议》既有合作开发房地产的内容，也有建筑工程承包合同的条款，但双方当事人最终目的是由桂冠公司向泳臣公司支付购房对价款，泳臣公司交付预定的办公综合楼所有权给桂冠公司的一种交易。

该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。

因此，本案合同应认定为名为基地定向开发，实为房屋买卖合同纠纷。

泳臣公司主张本案合同应认定为商品房买卖合同。

对此，一审法院认为，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。

出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。

本案中，当事人签订的合同名称冠有“定向开发”

字样，合同内容约定由泳臣公司为桂冠公司建设办公综合楼，桂冠公司负责房地产开发全部建设资金，所建成的房屋全部由桂冠公司购买，因而本案泳臣公司所开发的该办公楼出售对象是特定的而非向社会公众出售。

因此，一审法院对泳臣公司主张的商品房买卖合同性质不予支持。

一审认定本案当事人所签订的《定向开发协议》《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。

关于履行合同中哪方当事人违约、违约方如何承担责任，合同应否解除的问题。

一审法院认为，桂冠公司与泳臣公司于2003年3月12日签订《定向开发协议》后，桂冠公司依约支付了2590万元购房款，泳臣公司虽履行了部分合同义务，但未能在约定的时间交付房屋，对桂冠公司构成违约。

在此情况下，桂冠公司没有按该合同的约定主张解除合同或要求泳臣公司承担违约责任，继而于2005年3月30日又与泳臣公司签订《补充协议》，并在《补充协议》中就办公楼开发的面积、价款、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等合同的条款方面进行了重新约定并实际履行了部分《补充协议》的义务。

据此可以认定桂冠公司与泳臣公司以自己的行为表明，双方对《定向开发协议》进行了实质性的合同变更，并履行变更后的《补充协议》，不再履行《定向开发协议》。

因此，桂冠公司仍起诉要求泳臣公司承担2003年签订的《定向开发协议》中的违约责任，一审法院不予支持。

《补充协议》签订后，桂冠公司依约向泳臣公司累计支付购房款共达11050万元，泳臣公司未能按协议约定的进度完成桂冠公司的办公综合楼工程，且泳臣公司在建设桂冠公司的办公楼过程中，整个财富国际广场工程被南宁市建设主管部门认定存在安全和质量问题，属重大工程质量事故，该工程自2006年12月10日全面停工。

泳臣公司在建设过程中每期工期均有迟延，至合同约定交付之日2008年2月29日已根本无法实际交付，且该工程至今因质量事故仍未能复工，致使桂冠公司购买办公综合楼的合同目的不能实现，泳臣公司构成履行合同中的根本违约。

根据《合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”

。

因此，本案符合法定解除合同的条件，对于桂冠公司解除合同的主张，一审法院予以支持。

泳臣公司主张桂冠公司不支付进度款违约在先，并且本案合同仍可继续履行不同意解除合同。

对此，一审法院认为，本案合同标的物不能按约定竣工交付的责任在于泳臣公司所开发的国际财富广场工程存在重大质量事故，而非桂冠公司不支付工程进度款。

泳臣公司在2006年12月5日完成了四层楼面施工，按《补充协议》约定桂冠公司最迟应于完工后7日内，即2006年12月13日前支付2000万元，但该工程承建商中国建筑总公司于2006年12月10日全面停工，桂冠公司中止履行义务是行使不安抗辩权，不构成违约。

由于该项目按约定应于2008年2月29日交付，但至今仍因质量原因未能复工，对泳臣公司提出可继续履行合同的主张，一审法院不予支持。

对合同解除后的责任承担问题，桂冠公司诉请泳臣公司返还购房款、双倍返还定金、支付违约金并且赔偿购房款利息损失、办公楼重置费损失。

一审法院认为，本案合同解除是基于泳臣公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。

《合同法》第九十七条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”