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第四 合同的履行（第7页）

因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款11050万元及赔偿桂冠公司重置办公综合楼的损失13123.3万元。

综上所述，一审法院认定：本案合同名为基地定向开发，实为房屋买卖合同纠纷，泳臣公司在履行合同中构成根本违约，桂冠公司主张解除合同、返还购房款及赔偿重置办公楼损失有理，一审法院予以支持；泳臣公司主张桂冠公司违约在先、合同可继续履行与事实不符，一审法院不予采信。

依照《合同法》第九十四条、第九十七条和《民事诉讼法》第一百二十八条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、解除桂冠公司与泳臣公司签订的《定向开发协议》及《补充协议》；二、泳臣公司返还桂冠公司购房款11050万元；三、泳臣公司赔偿桂冠公司损失13123.3万元。

四、驳回桂冠公司的其他诉讼请求。

案件受理费1840496元，诉讼保全费5000元，合计1845496元，由泳臣公司负担1107297.6元，桂冠公司负担738198.4元。

泳臣公司对一审判决不服，向最高人民法院上诉称，一审判决认定事实错误，双方所签的《定向开发协议》及《补充协议》不属于商品房买卖合同；涉案合同无效，桂冠公司在签订合同前明知泳臣公司未取得房屋预售许可证；泳臣公司未支付工程进度款为行使不安抗辩权，一审判决认定泳臣公司根本违约属于认定事实错误；一审判决认定泳臣公司赔偿桂冠公司13123.3万元没有事实根据；一审判决遗漏当事人，违反法定程序。

桂冠公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

最高人民法院二审查明：涉案工程至今未取得商品房预售许可证。

二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

最高人民法院认为：双方当事人争议的焦点为：涉案合同的效力以及合同是否应当解除，如果合同解除该如何处理。

关于涉案合同的效力。

依据本案事实，2003年3月12日，桂冠公司（甲方）与泳臣公司（乙方）签订《定向开发协议》，委托泳臣公司在广西南宁市琅东凤岭段为桂冠公司建设办公综合楼和商品住宅小区。

协议约定：办公楼主楼初定21层，占地面积约30亩，建筑面积约3万平方米，办公楼总投资包括：土地每亩按53万元（含土地平整费）计算；开发建设费造价暂按建筑面积每平方米2500元计算。

商品住宅小区为6层框架式结构，占地面积约30亩，单价按每平方米1500元计算。

同时双方就设立共管账户、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定。

从双方当事人的约定来看，双方所签订的《定向开发协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。

关于合同是否应当解除以及合同解除后如何处理的问题。

关于工程工期及交付问题，双方作如下规定：主体工程开工28个月内竣工验收，通过验收合格后2个月内交付桂冠公司使用。

在权利义务方面双方约定：桂冠公司有权监督工程进展，在工程进度未达到计划要求时，有权拒绝支付任何款项。

在交付方面约定：当泳臣公司无法按期交付时，则桂冠公司可以选择通知泳臣公司解除协议或继续等待。

如果桂冠公司选择继续等待，则等待时间由桂冠公司决定，等待后仍然可以解除协议。

依据本案事实，现泳臣公司并未按期交工，依据双方合同约定，桂冠公司有权解除合同。

对合同解除后的责任承担问题，桂冠公司诉请泳臣公司返还购房款、双倍返还定金、支付违约金并且赔偿购房款利息损失、办公楼重置费损失。

本院认为，依照《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款和利息。

关于桂冠公司主张的双倍返还定金问题，《补充协议》第2、3、4条约定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的费用作为已付部分土地补偿费”

，因此，桂冠公司于2003年4月16日支付的具有履约定金性质的50万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性质。

因此，不应予以返还。

关于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期违约金和泳臣公司擅自抵押土地的违约金的诉讼请求。

本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。

因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张，本院亦不予支持。

鉴于本案合同解除后桂冠公司另行购买办公楼等需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同不履行后也会给泳臣公司造成一定损失。