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第8章购房租房法典避开购房路上的陷阱（第5页）

如果所在学区对于入学指标有相应限制，建议在购房合同中加入相关条款，明确违约责任；如果是卖方问题导致学区房不符合入学指标要求的情况出现，买方应当有权解除合同，并要求卖方支付赔偿金。

【读法心得】

户口迁移属于公安机关户籍管理部门的工作内容，法院没有办法强制被告迁移户口。

因此，此类纠纷发生后，买方所能做的就是追究卖方的违约责任。

所以，为了保险起见，买房之前最好先了解一下该房产是否存在户口迁移问题。

如果房主尚未迁出户口，最好在购房合同中明确违约责任。

房东卖房，租期未到是否拥有继续居住权

【案件缘由】

2018年6月，刚参加工作的田文镜通过房产租赁中介在公司附近租了一间房子，当时跟房东约定的租金为每月2700元，押二付一，租期一年。

合同上规定，如果租期未满要退房的话，应该支付一个月房租作为违约金。

11月5日，房东给田文镜打来电话，要求他于本月底前搬出，理由是房东因资金周转困难已经将该房子出售。

田文镜表示要搬出可以，但是要按照约定赔偿一个月的租金作为违约金，同时退还两个月的押金，一共8100元。

房东当时就火了，表示违约退房只对租客有效，同时警告田文镜趁早搬出，否则后果自负。

接下来的几天，田文镜尝试多次联系房东，但每次没聊两句，房东便挂断电话，后来连电话也不接了。

房东的意思很直白，就是要田文镜搬走，至于违约金是没有的。

田文镜也明确表示，要不到违约金和押金就绝对不搬走。

双方协调不成，到了12月3日，房东通知田文镜要继续居住也可以，但是房租要涨到一个月3500元。

田文镜认为房东无理取闹，每月仍按照2700元的租金支付。

两天后，房东停了水电，逼迫田文镜搬出。

随后，田文镜找到居委会的工作人员，希望他们出面帮忙协调。

但房东始终不愿退让，他认为，当时签合同的时候就已经口头约定，如果房东家里有事可以收回房子，只不过没有写进条款而已。

见协调无果，田文镜最终起诉房东，要回了两个月的押金以及一个月的赔偿金。

【现身说法】

《民法典》第七百二十六规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

所以，只有当租客明确表示放弃自己的这一权利之后，房东才可以将房子卖给别人。

案例中，虽然房东声称，双方已经约定了自己家里有事可以收回房子，但那仅是口头约定，不具备法律效力。

况且，租客并未表示不搬走，只是想要回自己的押金和赔偿。

《民法典》第七百二十八条规定了租赁合同的违约责任：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

也就是说，哪怕房东的房屋交易已经完成，租客依然有居住的权利。

上述案例中，合同里的违约条款显然适用于租赁双方，无论哪一方违约，都应该支付相应的违约金。

如果租客不愿意搬走，就应该按照约定继续履行合同，房东停水停电强迫租客搬走的行为显然是违法的。

还有，租客承租房子之后，虽然不具备房子的所有权，但拥有房子的使用权。

即便房东有房子的钥匙，不经过租客的同意也不能擅自进入。

【读法心得】

从上述案例中，我们至少可以得到两点启发。