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第8章购房租房法典避开购房路上的陷阱（第4页）

且不说这种合同不受法律保护，一旦查出还可能承受牢狱之灾。

更重要的是，“阴阳合同”

交易纠纷极其频繁，这种风险对于买卖双方来说是均等的。

无论是买家做低价格逃税，还是卖家做高价格骗取贷款，一旦对方要求按照“阳合同”

支付款项，事情便会陷入困境——无论是协商还是起诉，都会消耗双方的时间和金钱成本。

为孩子购买学区房，卖主不迁户口怎么办

【案件缘由】

2015年5月，为了让孩子拥有更优质的教育资源，曹先生多方打听，最后从陈女士手中买下北京市海淀区一套小户型学区房。

5月末，曹先生一共支付了购房款240万元之后，双方完成过户手续。

购房合同中约定，陈女士应该自房屋过户之日起10日内办理户口迁出手续。

然而，一直到8月，陈女士的户口依然尚未迁出。

其间，曹先生多次与陈女士沟通协商，但始终没有结果。

万般无奈之下，曹先生将陈女士告上法庭，要求陈女士立即办理户口迁出手续并支付违约金。

法院庭审过程中，陈女士以及家人的户口确实尚未迁出，但并非故意的。

陈女士说签完合同的第二天，她就到派出所办理户口迁出手续。

然而，她所购买的新房产尚未建户，没有办法办理立户，因此无法迁出。

户籍科工作人员告诉她，可以迁到自己父母或者子女名下，但陈女士已经年近六旬，父母早已离世，子女远赴海外，均无法办理户口迁移。

陈女士认为，合同上违约条款写的是“出于卖方自身的原因不迁户口”

，她如今没有迁出户口完全是因为客观因素，所以不应该认为自己违约。

况且，她也去派出所问过了，工作人员说买方曹先生已经将户口迁入，附近学校也不会专门来派出所查户口，对孩子上学完全没有影响。

对于陈女士的解释，曹先生并不接受。

他认为陈女士的情况就是“出于卖方自身的原因”

，应该按照合同约定迁出户口，否则就是违约，应当支付违约金。

双方对此分歧较大，法院并未当庭裁决。

【现身说法】

案例中的户口迁移纠纷，并非孤例。

在以往的类似纠纷中，被告多以无处落户辩护，以示自己的违约属于不可抗力；原告之所以不满，背后也多有子女上学等原因。

对此，笔者提出两点建议。

第一，一定要在购房合同中明确违约责任。

《民法典》第五百九十条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。

因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

只有在合同中明确标明卖方对于户口迁出的免责责任，事后违约的时候才能做到有法可依。

如果没有相应条款或者仅仅是口头约定，事后就无法判定对方违约。

当然，买二手房时也可以留下部分尾款给对方施加压力，当对方完成户口迁出手续之后再补齐尾款。

不过，最保险的做法，还是买房之前就确认房主的户口已经迁出。

第二，了解学区房的入学政策。

相信绝大多数父母购买学区房，都是为了给孩子提供更好的教育资源。

不同的地区或者学校，其房产所在位置的入学指标是不同的，这需要大家在购房之前向所在学校或者教育部门核实相关入学政策。