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§3 代表行业趋势（第1页）

§3　代表行业趋势

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关于这个方法，我以房地产行业为例，着重介绍一下房地产行业发展的趋势。

如果你看明白了房地产行业发展的趋势，我这里所说的方法你也就知道怎么用了。

美国的房子和中国的房子有很大的区别。

美国的房子分为别墅、联排别墅、公寓，也有经济适用房。

他们建房子是有一个规律的，我们先来看一下他们的城市规划流程。

第一，先规划一个城市的人口。

比如洛杉矶下面有个城市，规划的就是3万多人。

第二，根据城市人口规划住宅面积，包括绿地面积、住宅面积、教育面积、运动面积等。

第三，根据住宅面积规划容积率，得出本市的别墅、住宅数量等。

第四，根据容积率规划下水管道、道路的宽度、电源线容积、网络线容积等。

第五，根据以上数据规划教育、体育、商场等配套设施。

在欧洲、日本，房子也都是这样建设的。

我们再分析一下中国的房地产建设情况。

比如河南省郑州市的最大人口容量是500万人，超过这个容量就会造成拥堵，比如堵车，无论怎么拓宽马路，无论怎么建地铁，都难以解决，最好的办法就是把人分流走。

我们不能为了拓宽马路，一直拆房子吧？在中国的其他城市更麻烦，比如北京更堵，于是不得以限制户口，限制购房、购车。

很多城市都是先买地建房子，本来规划的是6层楼，后来改成36层楼；本来规划的是180平方米的大户型，后来改成49平方米的小户型。

于是一个大社区其实相当于一个县城的人口，一栋楼就相当于一个村，几栋楼就相当于一个镇。

可以想象，它们的幼儿园在哪？小学在哪？中学、大学在哪？路有多宽？要消耗多少资源？这些都成了问题。

我国很多城市根据人口需求的住房套数、水管、下水道、教育等配套设施严重不足。

拿成都来说，在30公里外，就能看到6个大字“国际会展中心”

。

成都需要这么大的会展中心吗？它占用了多少万亩的土地？成都的地质结构是下面全是水，水上面是软土，地下就像淤泥地一样，有可能会越来越往下沉的，建过大规模的建筑可能有危险。

房地产企业发展的路径

第一代：超出国家标准的建筑

房地产规划除了地基规划外，还要有平面规划。

有个房地产老板对我说他对中国的房地产行业很悲观，我告诉他不要悲观，我个人认为中国的房地产行业形势还是一片大好的。

因为中国的第一代房地产就是超出国家标准的建筑。

北京的住总集团就做到了。

为什么现在很多房地产公司做不下去？因为它们把房子交给了包工头。

包工头只会给别人送礼，做的不是企业，做的是投机。

要想真正做企业，就应该像万达集团一样去学学做策划。