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§§房价暴涨的自发式骗局
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“自发形成的庞氏骗局”
理论,是诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒2013年创立的。
他认为,现实生活中有许多庞氏骗局并没有实际做局者,而是由民众自发形成的,如股市、房市、黄金交易等。
也就是说,这种庞氏骗局的做局者是市场,是由市场力量的推动自发促成,由一个人的期望激起下一个人的盲从,从而蔚然成风,形成一个个骗局连环。
以房地产市场为例。
房价暴涨之所以遏制不住,就与其中的庞氏骗局因素有关。
这种庞氏骗局,很难有证据说谁是做局者,更多的是社会上普遍形成的一种“以后房价还要涨”
“只会涨不会跌”
“买房会保值”
等预期。
大家都这么想,有钱在买房、没钱借钱(住房按揭贷款)也在买,就把房价抬上去了。
而房价迅速上涨后,之前买房者投资的高获利又会影响之后参与者的决策,于是也纷纷加入到这个行列中来。
为什么会普遍形成上述预期呢?最关键的因素是货币超发。
从全局看,在投资、出口、消费三驾马车中,我国的GDP增长主要是靠投资,其中大部分投向了基础设施建设和房地产。
前者如高速铁路、高速公路和地铁等;后者最典型的是房地产,因为房地产行业上下游牵涉到几十个相关产业,最容易拉动投资增长,它的这一地位无可替代。
衡量货币超发最有用的指标是广义货币(M2),即货币概念中现金、银行活期存款、准货币的总和,反映的是全社会对商品和劳务具有多大的潜在购买力。
在我国,2000年末的广义货币规模为13.46万亿元,2015年末为139.23万亿元,后者是前者的10.34倍;在此期间,房价差不多也是上涨10倍。
再往前看,1990年末的广义货币是1.53万亿元,换句话说,2015年的广义货币是1990年的91倍。
而对照全国职工平均工资水平,1990年是2140元,2015年是53615元,后者是前者的25倍。
这就表明,这些超发货币中34都没有成为职工收入,这差额66倍哪里去了呢?其中主要流向之一,就是进入了房地产市场,化作了房价的上涨和泡沫。
所以著名经济学家吴敬琏说:“一只手拼命发货币,另外一只手想按住房价,这是做不到的。”
[1]
除了货币超发的需求侧因素,另一个主要因素要从供给侧即土地供应价格看。
土地的稀缺性必然会推动地价走高,尤其是在公开拍卖情况下,想有多高就会有多高,因为土地的位置不可移动。
这可不像股票,价格高了我可以不买、而改为购买同一概念的其他股票;土地不同,相邻的两个地块马路这边和那边、河这边和河对面的价格可能会相差多少倍。
大家都要抢这块地,价格就必然会抬上去,“地王”
(土地招标拍卖中以天量资金竞下的地块)就是这样出现的;而土地拍卖收入呢,最终当然是流向了政府,化作了财政收入。
所以,当你知道有些地方政府鼓励拍出“地王”
、希望以“地王”
来引导房价的高预期、帮助解套周围房地产,为此不惜最高返回给竞买者80%的土地出让金,就不难理解了。
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