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12 房屋销售价格指数 各敲各的锣（第3页）

另外还有一个很严重的问题是，在这些“非住房”

中既有商业营业用房，也有工业厂房用房（包括厂房和仓库）。

据不完全统计，这些“非住房”

要占到每年“房屋销售”

总数的30%左右。

这样一来问题就很清楚了：众所周知，在我国城市房地产市场中价格上涨幅度最快的是新建居民商品住房，如果把价格长年不动的“非住房”

也加权统计到房价涨幅中去，又怎么能反映真实市场行情呢　8？

但公众显然不了解这其中的差别，往往是一看到统计部门公布的房价指数上涨幅度较小，就怒气冲冲地上去一顿质疑和批评，认为它们的数字是假的、不真实。

而这时候的统计部门是不是就一定被冤枉了呢？也不一定。

因为它们本可以完全改变统计方式，统计对象不见得非要确定为那些已经竣工的项目，否则就必然会造成信息滞后。

可喜的是，国家统计局已经认识到这些问题，正在着手进行这方面的改进　9。

就在公众质疑各种房屋销售价格指数满天飞、不知道究竟该信谁的时，骇人听闻的是，北京市房地产数据的“地下交易”

却非常火爆，年交易额在6亿元人民币以上　10。

看到这里，读者不得不纳闷了：在公众眼里根本“不可信”

的这些房屋销售价格指数，怎么会在房地产开发公司那里成香饽饽呢？再说了，这些数据明明在北京市房地产交易管理网上每天都要公布、更新的，为什么还有那么多房地产开发公司花钱去买呢？

原来，房地产部门的网站上确实有各种房屋销售价格数据，可是这些数据太简单、不具备研究性，并且又不能查阅过期楼盘项目的相关资料，无法得到一段时间以来的综合数据，所以这些数据在房地产开发公司看来并不“适销对路”

。

更重要的是，这些数据都由各楼盘自行上报，统计范围、时间等都不统一，更不全面，根本无法全面反映全市房地产市场总体情况。

何况，房地产开发公司要的是详细、全面、真实的数据，而不是统计部门通过抽样调查方式推算出来的平均数，这种平均数对它们来说价值不大。

了解到这些内情，也就不难理解为什么有房地产统计数据的“地下黑市”

存在了。

从中容易看出，如果没有一个公开、透明的房地产数据发布机制来帮助公众正确预期房地产市场趋势，而是仅仅依靠政府部门采取宏观调控政策来加以调节，这样的房地产调控就很难取得实效。

从这个角度看，现行房屋销售价格的主要缺陷，就在于只统计实际销售价格、而不统计存量房销售价格，从而导致无法如实反映真实市场行情，实际上产生了某种误导作用。

例如，2008年10月22日北京市统计局公布的该市前三季度房屋销售价格比上年同期上涨11.6%，并且当月（9月）的房屋销售价格涨幅还比上月回落了2个百分点　11，显示房屋价格首次出现环比下降。

但即使如此，这2个百分点的价格下降与市场实际表现仍然相差甚远。

究其原因在于，目前统计部门在房屋销售价格上的统计方式，已经很难如实反映房地产市场的真实价格波动。

说得更具体一点就是，目前国家统计局对房屋价格指数的测算，只根据实际销售价格，并不统计房屋成交量；而房屋实际销售价格又不包括存量房屋　12，所以根本无法反映存量房屋的真实价格。

而当年前三季度，全国房地产市场实际成交量已经比上年下降50%；加上这个统计范围不包括存量房屋，其统计数据与实际偏差有多大就可想而知了。

举一个极端例子：如果在此期间市场没有房屋成交量，也就无法反映房屋价格的任何波动。

换句话说，采取这种统计方法反映的房屋价格波动，最多只反映实际成交的房屋价格出现了下跌。

而众所周知，房屋销售是有时间特征的，一方面与房屋销售价格高低有关，另一方面也与市场推出的楼盘位于什么方位有关。

以深圳市为例，2008年前三季度销售的商品住宅主要位于偏远的关外地区，这表明，同期深圳房价出现较大幅度的下跌，实际上只表明深圳关外地区的房屋价格出现下跌，而核心的关内地区的存量房由于没有列入该数据统计范围，所以并不包括在内。

而所有这些，都与老百姓的切身感受相一致。

可是在北京，情况则恰恰相反。

2008年前三季度北京市的一些新开楼盘价格虽然出现大幅度下跌，并且位于通州的某个大型楼盘的开盘价还下跌近一半，可是由于这些还没有实际成交的新开盘价格并没有列入统计范围，所以并不反映在这些统计数据中　13。

这样就出现一种非常有趣的现象：俗话说“买涨不买跌”

，房屋价格越是下跌成交量就越小，这样从最后得到的统计数据看，就越来越无法得出房屋价格已经出现大幅度下跌的结论。

那么，有什么办法可以纠正这种偏差吗？一条重要经验是，统计部门应当把尚未销售出去的存量房价格以及新开楼盘的价格全部纳入统计范围，这样就能及时反映市场价格行情了。

所以，就目前而言，公众如果仅仅想从各种房屋销售价格指数中判断现在该买房还是该卖房，是会越看越糊涂的。