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番外流拍背后的逻辑（第2页）

但成交率呢？超六成流拍。”

温欣雨看着那串数字，眉头皱起来：“成交率这么低？”

“对。

而且流拍的核心原因就四个字——”

范林宣一字一顿，“资不抵债。”

她调出另一个页面：“上海新天地安达仕酒店，凯悦旗下，位置好不好？核心商圈，顶级的吧。

但它的运营公司净资产是负17.1亿，总负债25.2亿。

你地段再好，负债这么高，谁敢接？”

温欣雨若有所思地点头。

“这就是第一层逻辑，”

范林宣说，“你看到的是酒店运营层面的火爆——游客多，入住率高。

但资产交易层面看的是负债表、现金流、投资回报率。

运营好不等于资产健康。”

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“那桂林的情况呢？”

温欣雨追问，“我们本地的数据有吗？”

范林宣又翻过一页：“桂林旅股2025年游客接待量625万人次，同比增长9.97%，而且扭亏为盈了。

全市前三季度接待游客超1.3亿人次，旅游总收入1709亿，同比都增长13%以上。”

温欣雨看着那些数字，眼神有些复杂：“所以是真的火爆……”

“是真的。”

范林宣点头，“但火爆的是‘运营端’，不是‘资产端’。”

她指着报告中另一个部分：“你看，这些流拍的酒店，很多都是前些年地产热潮时建的。

当时拿地贵、建造成本高，融资杠杆拉满。

现在市场下行，房价涨不动，但贷款利息要还，运营成本要付。

收入覆盖不了支出，就陷入亏损。”

“所以是历史遗留问题？”

“对。

而且这些酒店往往还有另一个问题——产品老化。”

范林宣说，“现在的游客要的是什么？沉浸式体验，个性化服务，科技感。

但很多老牌酒店还是十几年前的装修、十几年前的服务模式，怎么跟新的精品酒店竞争？”

她顿了顿，补充道：“桂林旅股现在推‘一副眼镜游桂林’、‘AI旅行社’、XR影院，就是要用科技赋能，让游客从‘看山水’变成‘入山水’。

跟不上这个趋势的酒店，运营再好也迟早被淘汰。”

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温欣雨听着，忽然问：“那现在这个时间点，想进酒店行业，是不是好时机？”