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危楼高百尺（第2页）

当战争结束，暂停键变成了重启键，因战争而停工的工程需要继续恢复完工，抑制的住房、工业建设需求在短时间像被压制的弹簧一样迅速反弹，促使建筑业进入美国历史上极为兴盛的时期。

有关文献资料显示，当时120个城市里房屋建筑的费用在1916年时达到9.19亿美元的高点，1918年下降到3.7亿美元，1919年又上升到11.72亿美元，到1925年终于上升到34亿美元，达到了顶峰。

[3]建筑业的产值从1919年的120亿美元上升到了1928年175亿美元。

通过一片树叶可以看见整片森林，在佛罗里达州房地产市场达到顶峰的1926年，全美的建筑总费用同时也达到了128亿美元的最高点。

——经济发展，城市化进程加快。

20世纪20年代，美国经济快速发展。

美国的国民收入从1919年的650.9亿美元提高到1929年的828.1亿美元，美国的人均收入提高，机器的使用和生产方式的改进使生产率以每年4%的速度增长。

大河涨水，小河满。

经济发展必然伴随着城镇化。

19世纪末，美国城市人口不足30%，1900年城市人口占总人口的比重增长到了40%左右，到了1920年，这个数字达到了51.4%，1925年达到54.4%。

在这段时间，美国的较大城市以史无前例的速度扩张着自己的领地。

表3-11900年至1925年美国总人口、城市和农村人口（单位：人）[4]

从大城市的数量来看，1890年人口超过10万人口的美国大型城市有28个，人口超过百万的城市只有1个；1910年人口超过10万的大型城市增长到50个，百万人口城市达到了3个。

到了1920年，美国的城市化率已经超过了50%。

在上面提到的建筑费用以及产值数据中，住宅建筑只占四成左右，其中大部分是商业和工业建筑，这说明经济本身的增长是这个时期房地产业快速发展的主要动力。

随着经济的发展，矛盾越来越突出。

不可阻挡的城镇化进程中，城市居民不断增加的住房需要与有限的供给形成巨大的矛盾。

这里有必要说一点，当住房需要与落后产能形成矛盾时，由供给不足带来的矛盾就会产生，1919年芝加哥发生暴乱的原因就和住房供不应求的矛盾有关。

“一战”

后大量南方的黑人迁移至北方，芝加哥市黑人居民人口从1919年的4.4万猛增到1920年的10.9万，住房的压力使摩擦日益增多，最终导致暴乱事件发生。

但在产能不断提升、居民的需要逐渐满足的过程中，产能会慢慢积累，直至过剩，库存的压力和有限的需求又会为危机埋下伏笔。

——财产税是州政府的主要收入来源。

1929年美国的国民收入为828.1亿美元，1928年建筑业产值为175亿美元，建筑业在国民收入中的占比已经超过了20%。

毫无疑问，建筑业是美国经济的支柱产业之一，理所当然地成为美国政府的“钱袋子”

。

1797年，美国国会第一次向全国所有居民征收“财产税”

。

19世纪中期，美国各州已经普遍征收财产税。

随着城市化进程的加快，房产增加，州政府的收入越来越依赖财产税。

到了20世纪初，经济的发展增加了州政府的收入来源，但财产税占比仍比较高，财产税在地方政府税收收入占比中达到40%以上。

1932年，财产税收入占地方政府税收收入的近93%。

[5]