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危楼高百尺（第3页）

财产税在地方政府收入中的过高比例，用今天比较流行的话说，就是“土地财政”

。

对土地、房地产的过分依赖，一定程度上绑架了美国州政府。

从州政府的角度出发，房价、地价上涨，地方能获得更多收入，于是他们也有了维持高地价、高房价的动力，不愿意看到地价、房价大幅下跌，一方面在政策上给予建筑业、房地产业极大的支持，另一方面不敢对建筑业、房地产业实施严格的监管。

直到大萧条之后，许多州政府才逐渐放弃财产税，转而征收销售税。

——“热钱”

的不断流入。

正如在第2章分析的那样，在1929年之前的十年，美国的货币供应量极速上升，而在一定时期内，整个社会所生产产品的总价值不变，货币供应量的增加就像糖不变的情况下水增多了一样，甜度必然会被稀释，这就是通货膨胀。

通货膨胀最直接的表现就是商品价格的上涨，特别是土地和房子的价格快速上涨。

货币供应量增加不是“热钱”

，但货币供应量增加到一定程度，却可以促使微观市场产生“热钱”

。

市场上的钱多了，就要找可以保值、升值的方式。

与一般消费品行业相比，建筑业属于资本密集型行业，可以承载更大的资金量，这里也成了“热钱”

的欢乐场。

有了“热钱”

的宠幸，地价和房价的船就会不断上涨。

任何一种价格，一旦形成趋势后，就很难改变。

上涨的土地和房屋价格容易拨动人们的紧张情绪，居民手里的资金也会源源不断地进入，这又助推了价格的上涨。

居民的钱是怎么加速进入房地产市场的？这就和银行等贷款机构有关。

如果说货币供应量是价格上涨的“元凶”

，那么银行等贷款机构就是“帮凶”

。

土地和房价上涨是一个巨大的蛋糕，为了搭上这趟财富的列车，信托公司、贷款协会甚至银行也来想方设法分一杯羹。

这些机构只关心业务做了多少、抢占了多少市场，而不关心贷款人的财务状况，肆无忌惮地向借款人发放贷款。

在20世纪20年代的美国，首付比例为惊人的10%，让人惊掉下巴的是，如果你连10%的首付钱都拿不出来，同样可以在市场上借钱付首付。

城市房地产抵押债券的未清偿值或许能从侧面证实这一点：1920年为110亿美元，1929年增长到279亿美元。

说了这么多，我们不仅想要厘清20世纪20年代美国房价上涨、下跌的过程及原因，更重要的是想寻找其中的规律。

规律就像太阳每天会东升西落一样，不会因为国家、地区和时代的改变而改变，当我们找到这个规律，就可以利用它，将其运用到当下我们所处的时代。

2007年由房地产市场的次级抵押债券引发的美国次贷危机在2008年发展成一场全球金融海啸。

虽然时代不同了，但房价上涨和暴跌的因素与20世纪30年代有诸多相似之处。