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2008 房地产进入白银时代（第4页）

一轮又一轮的调控中，传统的生产手段和发展模式，终究难以为继。

此前，我们看到的是大地回春之后的百花齐放；此后，将上演的是大浪淘沙之后的王者归来，房地产也进入了“从量到质”

的白银时代。

在市场达到存量见顶之前，人口涌动中的刚需、各路资本的炒作和投机，依然会推动着房价保持上涨的趋势。

这些构成了此后十年中国房地产的复杂性。

房价！

刚需！

万科的年报一直都很出彩，尤其是《致股东》的部分，不套路，真诚又华丽丽地专业！

下面这段话，万科在年报中表达了多次。

“消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。

政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。

住宅是人类生存必需的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。

决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。

对于行业经营环境而言，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。

同时无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。”

是的，只有真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的根本原动力。

中国房地产从黄金时代到白银时代，甚至于到了被称为青铜时代的2018年，对于居住需求的挖掘和满足都是根本。

这和所有的行业，别无二致。

中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，行政区划的变化、城市人口自然增长、农民工进城及子女的扎根、乡村学生进城，构成了人口迁徙下中国城市迅速扩容的画卷，又在西部大开发、中部崛起、长三角经济带、环渤海经济圈的带动下，大城市快速涌现。

这给中国住宅行业带来了历史性机遇。

从1998年至2018年，中国城镇人口增加了4.15亿，占目前中国城镇人口总数的50%左右，这是什么概念呢？相当于二十年的时间，中国增加了一个1998年版的中国城镇规模。

这背后意味着强大需求，对住房的需求。

乡村迁徙大军中，乡村学生和农民工是两大主力。

他们怀揣梦想进入城市，落地生根，实现身份的转变，成为城市建设和发展的重要力量。

2011年至2018年，农民工进入城镇年均约288万，乡村学生进城约654万，占到城镇人口增加量的46.7%（1）。

房子于他们而言，更加刚需。

在人口快速向城镇涌动的同时，人口集聚格局也发生了深刻变化。

多年来，人口涌动而来，京沪成为人才高地，也让城市的每一个角落都寸土寸金。

有限的土地和房子，持续的人口输入和刚性住房需求，即使调控严厉，房价也难以降温。

2004年到2018年，北京海淀区的年中均价从4200元／平方米，增长到了88588元／平方米，20倍的幅度（2）。

同时，高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离，城市带加速布局，大都市周边地域的房价也跟着一路攀升。

自2017年开始，武汉、西安、长沙、成都、郑州等地先后掀起了以“降低落户门槛”

为主要手段的抢人大战。

其中最为抢眼的，当属西安。

据说地方政府还专门开了一个誓师大会，要取得人才争夺攻坚战的胜利。

当时，工作人员就在火车站办公，发现你是外地人，立马会跑上前问：“你想落户西安吗？”

只要你说一句“我愿意”

，立马给拉到派出所，10分钟之内帮你完成落户。