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2008 房地产进入白银时代（第6页）

为了应对经济可能的下滑，美联储多年将利率维持在一个极低的水平，并鼓励人们贷款，通过刺激消费来促进经济增长。

到了2000年以后，美国迎来了金融更加自由化的浪潮，监管层在放松管制的过程中，贷方不断降低信用要求，开始大量地向信用记录和收入状况在正常情况下难以获取贷款资格的人提供抵押贷款，这些被称为“次级借款人”

和“次级贷款”

。

越来越多的美国人因此获得了买房的能力，房产的售出速度大幅提高，房价一路直上，房地产的非理性繁荣扑面而来。

另外，在资产证券化的普遍操作下，贷方为了分散风险，以证券化的手段将收款权利转让给他人。

当一个金融机构拥有成百上千这种权利合约时，就可以发行MBS（抵押支持债券）。

这些债券作为金融产品流向普通的个人投资者，也有可能被继续打包成更加复杂的金融产品销售。

作为抵押资产的数千万个抵押贷款协议以及它们背后房子的价值、购买人真实的偿付能力就成了这一切得以循环的基础。

到了2008年，房地产泡沫膨胀到极点，无力偿还贷款的次级借款人变得越来越多，这场“次贷危机”

的多米诺骨牌第一张倒下。

贷款机构开始变得谨慎，让整个循环链条中的资金绷得一度断裂。

众多的抵押贷款协议成了“有毒资产”

，因持有了大量迅速贬值的债券，贝尔斯登、雷曼兄弟这些顶级投行开始摇摇欲坠，恐慌情绪在整个金融系统中散播，最终引发了席卷全球的金融危机。

2008年的中国，金融和房地产还没有发生如此紧密的互动和渗透。

金融之于房地产，还更多体现在银行直接向个人提供的消费信贷，对房地产商直接发放的企业信贷上。

关于房地产的政策手段，也大都是以此为着力点进行住房信贷的调控。

随着房价的一路上涨，房地产的投资属性越发显现，金融机构显然不会忽视其中的获利机会。

更重要的是，2008年之后，我国展开了轰轰烈烈的金融创新浪潮，银行、证券、保险、基金等监管政策大力度放开，金融的混业经营快速活跃起来。

通道业务、嵌套业务、非标资产都在表外涌现，并通过层层打包，加着杠杆，以理财和信托等方式展现给大众。

“只涨不跌”

的房地产自然成了这一系列眼花缭乱的金融产品的基础标的。

从土地购置、房屋规划、建筑到最后的个人房贷，整个房地产链条的各个关节，无一例外，都出现了不同程度的金融化。

即使中规中矩、受到严格监管的表内业务，也是持续上升。

全国金融机构中，房地产贷款余额占全部贷款余额的比例，在2014年为21.3%，2015年为22.4%，2018年为28.4%，更大的看点还是表外部分。

银行为刺激消费，推出了消费贷，尽管严格监测了借款人的资金走向，但流向房子的“首付”

比例依然不在少数。

一些P2P公司干脆直接经营起了“首付贷”

业务。

在“地王”

频生的年代，巨额的购地资金，自然也少不了各类金融机构变换着名目、七绕八绕后地偷偷输血。

而那些在建的房产，甚至商业地产中的意向入驻品牌商协议和应收租金都被打包成信托计划或理财产品。

近些年，有一股重要的力量改变着金融格局，对房地产的影响更加硬核。

这就是低成本、大规模、长周期的保险资金，和房地产的大资金需求简直是“天生一对”

。

随着保险投资的监管松动，保险资金联合房企拿地、二级市场举牌上市房企、通过信托子公司入股地产项目，以泰康为代表的一众保险公司，还做起了养老地产的生意。

2015年，“万宝”

之争轰动一时。