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2008 房地产进入白银时代（第9页）

2015年，中央层面开始了“三去一降一补”

的供给侧改革，去金融的杠杆、去房地产的库存成为重要内容。

机遇，没辜负！

任泽平曾提出过广为流行的分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。”

过去这些年，尽管政策在持续调控，房地产行业时有波动，但终是向上增长的。

这是人口大迁徙所激发出的需求喷涌，也是在土地稀缺性和土地财政共同驱使的作用下，供给到市场的土地不断走高的价格，更是逐利的金融资本不断创新方式，与房地产进行深度的融合和渗透。

当然还少不了房地产商队伍的不断壮大，并将这一切因素转化成繁荣的房地产业态。

万科在年报中，多次表达出：这个行业真正的价值，从来都不在于高收益率，而在于高成长性。

持续增长是个很可怕的概念，其魔力就像复利计算一样。

中国正在经历的高速现代化、城市化进程，是千年难求的历史性发展机遇，房地产商们显然没有辜负。

在房地产这片热土上，从2004年到2014年，万科用了十年的时间，将规模（营业收入）从90亿元做到了2000亿元。

作为全球最大的房地产企业，万科一直备受瞩目。

在房地产市场混乱的飙升式发展中，万科坚持追求行业的合理利润，超过25%的利润不做，更多关注真实的购买力和持续的成长。

当“一次性设计、作坊式生产”

还是行业的普遍现象时，万科已经着手推进产品的标准化和住宅的产业化，用工厂生产住宅部件，然后像搭积木一样，把一个房子垒起来。

这些前瞻性的、理性的思路，即使在后来的“红烧肉”

“野蛮人入侵”

等事件中，都没有让人们降低对这个代表着中国高水平管理的企业的敬意。

万科以规模效应和递减的管理成本来拓展企业成长的边界，在足够大的市场中快速崛起。

显然，这个足够大的市场，崛起的不仅仅是万科，产业化的单品住宅在全国拓展也不是房地产商做大的唯一路径。

集中区域，坚持产品多样化，也能达到利润最大化。

恒大、碧桂园、绿地、万达在多年后都出现在世界500强的榜单中，并在2018年迎来它们的高光时刻。

就像2006年，美国的四大房地产商齐刷刷地出现在这个榜单中一样。

在城市化进程中，除了关乎老百姓安身立命的住宅地产快速做大，商业地产、园区地产也以并跑的姿态成长起来。

前者以万达为代表，后者以华夏幸福为标杆。

万达是我国非常具有特色的商业地产，其打造的万达广场聚集了酒店、娱乐、餐饮和百货，是一个充满休闲乐趣和丰富购物体验的活力空间，现代化的建筑群落和极为便利的交通组织，一经落成，便成为当然的城市中心。

品牌商家身处其中，坐拥庞大客流，获得来自万达广场城市综合体的全面滋养。

王健林说，万达的领先不是规模，也不关乎速度，而是商业模式的成功。

万达首创了“订单商业地产模式”

，与众多商家品牌结成战略合作伙伴，确保每一座万达广场先租后建、满场开业。

在另一端，王健林说服正在为城市扩容雄心勃勃的市长们以极其低廉的价格拿出一块地，营建面积在40万平方米到200万平方米的万达广场。

当万达以城市综合体的姿态成为一个城市现代化的标志时，无论是万达自身、商家品牌还是地方发展都是正向的力量。

如果说万达商业地产的崛起很好地契合了地方城市发展的需要，那么以华夏幸福为扛旗者的园区地产则迎合了地方政府招商引资的刚性需求，地方政府作为甲方客户的属性更加明晰。

相比于卖地的一次性收成，招商落地和产业发展带来的持续税收和就业更加可贵。

华夏幸福从基础建设、修路、制定园区规划做起，而后再建房子、卖房子、做招商落地，贯穿始终。

两部分中，前者政府会按成本的110%左右给予补偿，后者会按落地投资额的45%给予抽成。

但通常地方政府都不会拿出真金白银来支付，而是以赠送土地来抵销，这驱使着园区地产商不断做大、不断循环，在建房的同时，还要将园区服务、园区管理和产业集群等通盘考虑，才能获得可持续性的收入。